今回も不動産ネタでお届け。
yahoo!ニュースさんより
簡単に家賃を下げる人が続出?家賃崩壊の実態と背景 1万円台、あふれる空室、大家受難…
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20140730-00010005-bjournal-bus_all&pos=2#!bqye0H
すごい時代になってきましたね、というのが最初の実感。
前回、不動産投資なんてやめとけ、という話を書いたところですが、まさに
なんじゃそりゃあああ!!!
な状態。
記事の前半部分は、簡単
1万円2万円の賃貸値引きは当たり前!
というお話です。
後半はさらに凄いです。
ワンルームの賃貸の値段、
1万円台2万円台は当たり前!
というお話なんです。次元が違う!
いいですか?記事によると
「札幌市194件、福岡市75件、広島市44件、名古屋市23件、東京都下3件。大阪市で、なんと24区計599件」が1万円台アパート賃貸物件があるというのです。
そして、なぜそうなったかは単純明快。
記事から引用しますが、
「『サラリーマン大家で大儲け』などという情報に踊らされて、いまだに賃貸経営に乗り出す人が後を絶たない。」
からに他なりません。
私の今日の記事を「不動産投資」のキーワードでひっかけて見に来たあなた。そうあなたのことを言っているのです。
これから不動産投資は、いよいよ
ババ抜き
の段階に突入します。誰が、「空き室という」ババを掴んでしまうのか。それがあなたではないことを祈っております。
2014年7月31日木曜日
2014年7月30日水曜日
【不動産ニュースを読む】 空き家率 過去最高の13.5% 不動産投資のための基礎ニュース
本来不動産ネタがテッパンだった私のブログですが、しばらく不動産から遠ざかっていたので、復帰します(笑)
yahoo!ニュースさんより
空き家率、過去最高の13.5%=山梨、長野が上位―総務省
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20140729-00000134-jij-bus_all
まあ、そうでしょうな。
この数字ではピンとこないかもしれませんが、おなじ記事の別の数字を読むと、ビックリするかも。
住宅の全国総数6063万戸のうち820万戸が空き家
なんじゃそりゃあああああ!
820万ですよ。820万。
それだけの戸数が野ざらし雨ざらしになっているかと思うと、一軒タダでくれ!とおもわず思ってしまうほどです。
そんな冗談はさておき、ぶっちゃけ「タダでもいらん」のが不要な不動産です。
なぜなら「固定資産税がかかる」から。
上の記事にも書いてありますが、今建っている建物を壊してしまうと、固定資産税の軽減措置ができなくなるので、余計に
「空き家」
のままで放置してしまうのは、仕方ありません。
==========
いっそ逆説的ですが、「固定資産税」を無税にしたら、いろいろと面白いことが起きるんじゃないかと思います。
固定資産税がかからないということは、一度手に入れた土地は、そのまま塩漬けしても何しても「お金が出てゆかずに維持できる」ということです。
そうすると、日本人の性格上「あなたの土地は永遠にあなたのものですよ」と言われると、つい
土地を買って、土地で資産を持とうとしてしまう
ことが起こります。これは「墾田永年私財法」時代からの日本人の摂理です。
ということは、つまり「箪笥に残っている現金を吐き出して土地を買う」ということでもあります。
これは国民国家にとっては、経済が回ることを意味します。
多額の現金が塩漬けされている現代日本と、多数の土地が塩漬けされている日本のどちらがいいかと考えれば、
土地が塩漬けされているほうがマシ
という経済学者さんもたくさんいるのではないでしょうか。
==========
そんな話はさておき、リアルな問題として「不動産投資」をしようと思っている人にとっては、基本的に現状は笑えない状態です。
なんせ、土地は余っているわけですから、不動産を取得して、それを中心にお金を回そうと思っている人にとっては、完全に買い手市場ということになります。
土地をお金を出して貸してほしいと思っている人
がいてはじめて不動産オーナー業は成立するわけですから、何度も私が言っている通り、
不動産投資はやめておきなさい
ということが、またひとつ裏付けられてしまったわけですね。
私は、現在2軒の不動産を所有していますが、これらの不動産を所有するためではなく
使いつぶす
ために持っています。そのため、買った価格は、常に安価です。同じ金額で売れたらしめたもの。安くなってもいっこうにかまいません。
損益分岐点は明確です。
月5~8万ぐらいの賃貸アパマンを借りたより、支出が安いこと。それも10年スパンで。
これを達成するには1000万以上の土地建物は買うな、ということに尽きます。
8万×12か月×10年=960万ですからね。
ローンを使っても、12~15年ぐらいで元をとらないとダメです。35年なんて論外。
yahoo!ニュースさんより
空き家率、過去最高の13.5%=山梨、長野が上位―総務省
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20140729-00000134-jij-bus_all
まあ、そうでしょうな。
この数字ではピンとこないかもしれませんが、おなじ記事の別の数字を読むと、ビックリするかも。
住宅の全国総数6063万戸のうち820万戸が空き家
なんじゃそりゃあああああ!
820万ですよ。820万。
それだけの戸数が野ざらし雨ざらしになっているかと思うと、一軒タダでくれ!とおもわず思ってしまうほどです。
そんな冗談はさておき、ぶっちゃけ「タダでもいらん」のが不要な不動産です。
なぜなら「固定資産税がかかる」から。
上の記事にも書いてありますが、今建っている建物を壊してしまうと、固定資産税の軽減措置ができなくなるので、余計に
「空き家」
のままで放置してしまうのは、仕方ありません。
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いっそ逆説的ですが、「固定資産税」を無税にしたら、いろいろと面白いことが起きるんじゃないかと思います。
固定資産税がかからないということは、一度手に入れた土地は、そのまま塩漬けしても何しても「お金が出てゆかずに維持できる」ということです。
そうすると、日本人の性格上「あなたの土地は永遠にあなたのものですよ」と言われると、つい
土地を買って、土地で資産を持とうとしてしまう
ことが起こります。これは「墾田永年私財法」時代からの日本人の摂理です。
ということは、つまり「箪笥に残っている現金を吐き出して土地を買う」ということでもあります。
これは国民国家にとっては、経済が回ることを意味します。
多額の現金が塩漬けされている現代日本と、多数の土地が塩漬けされている日本のどちらがいいかと考えれば、
土地が塩漬けされているほうがマシ
という経済学者さんもたくさんいるのではないでしょうか。
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そんな話はさておき、リアルな問題として「不動産投資」をしようと思っている人にとっては、基本的に現状は笑えない状態です。
なんせ、土地は余っているわけですから、不動産を取得して、それを中心にお金を回そうと思っている人にとっては、完全に買い手市場ということになります。
土地をお金を出して貸してほしいと思っている人
がいてはじめて不動産オーナー業は成立するわけですから、何度も私が言っている通り、
不動産投資はやめておきなさい
ということが、またひとつ裏付けられてしまったわけですね。
私は、現在2軒の不動産を所有していますが、これらの不動産を所有するためではなく
使いつぶす
ために持っています。そのため、買った価格は、常に安価です。同じ金額で売れたらしめたもの。安くなってもいっこうにかまいません。
損益分岐点は明確です。
月5~8万ぐらいの賃貸アパマンを借りたより、支出が安いこと。それも10年スパンで。
これを達成するには1000万以上の土地建物は買うな、ということに尽きます。
8万×12か月×10年=960万ですからね。
ローンを使っても、12~15年ぐらいで元をとらないとダメです。35年なんて論外。
2014年7月11日金曜日
人は何のために勉強するのか
現代ビジネスさんに
AO入試組はやっぱりアホだった
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/452
という笑撃な記事がのっていて思わず笑ってしまいました。
年間5万人、有名大学を出ていても「就職試験に合格できない」とか「企業に入っても適応できない」とかボロカスに書かれているわけですが、そりゃそうでしょう。
選抜という壁を乗り越えていない人材
なわけですから。
誰がどう考えてもわかることです。学力試験を伴わず、面接と志望動機だけで大学に入ってしまうというAO入試は、元々は「学力一辺倒ではない多様な人材がほしい」という意気込みでスタートしましたが、結果論は
「学力が全くない、口先だけで実力が伴わない人材」
がそろってしまった、ということに他なりません。
記事の中では、こうなってしまった原因についていくつか挙げていますが、基本的には
「大学が質ではなく数を重視してたくさん入学させないと経営が維持できないため、全体として学生の質が下がった」
という点を挙げておられます。
実際には、これだけではありません。AO入試が流行しはじめたころは、日本中が「学力だけでなく個性を重視しよう」とか「机の上の勉強だけでなく、体験的な学びも深めよう」とかそういうことを盛んに言っていました。
そう、それが「ゆとり教育」というやつです。
ゆとり教育というのは、主に小中高という「初等・中等教育」の分野で言われており、大学は「高等教育機関なので、わしは関係ないもんね」というフリをしていたのですが、いやいや
大学は「ゆとり入試」をしていただけのことです。
==========
私が大学生の時に、すでに気付いていたことがあります。
(おまえはなんぼのもんやねんと言われたら、はいそうですね、たいしたことはないですと秒速で平謝りをするところですが。京大ではない京都の私大に行ってました)
おなじ大学1回生の同級生と話をしていて、どうも勉強の上で話がかみ合わないことに気付いたのは、入学してしばらくのことでした。
友人はみな、真面目で明るくいい子ばかりだったのですが、そう「基礎基本的な部分で、学力知識がちょっと小足りない」人が何人かいるのです。
よくよく後から調べてみると、彼や彼女たちは「指定校推薦」で入学してきた子ばかりでした。
私は一般入試組だったので、どちらかといえば学業にはとても意欲的に励んでいたのですが、彼・彼女らはとても穏やかで、にこやかで、なんだかとってもキラキラしているのにアホでした。
恐ろしいことに、大学4回生になってから、そのアホの恐怖がさらに彼・彼女たちに襲い掛かることになります。
Aくんという私の友人の男の子は、「大学院に行きたいんだ」と進路について私に悩みを打ち明けてくれました。
「でも、成績が全然ついていけないので、合格できるかどうかまったくわからない」
とも言ってくれました。
Bさんという女の子は、廻りの学生がみな公務員試験に次々に合格する中、一人だけ不合格で就職浪人すべく他大学で科目履修して別の資格を取るようになりました。
2年後、彼女は非正規のままとある公的施設に就職というか「臨時雇用」され、そこの上司と不倫することになりました。
(彼女は、結局最後まで合格しませんでした)
==========
そう、一般入試を経ない学生は、最後までアホだという傾向が、当時からあったのです。
AO入試なんて、高校時代の積み上げた成績すら問われませんので、基礎学力すらあやしいわけです。
さて、人はなんのために勉強するのか。
旧来言われていたように、「いい学校へいって、いい会社へ就職する」という価値観は既に失われてしまいました。
S○NYですらあやういわけで、「いい会社」がいつまでいい会社なのかもわからなくなりました。
大学院まで行くと飢える時代になりました。いい学校というラベルすら怪しいものです。
私は、実は学生時代から「作家になりたい」ということを夢見ていましたので、勉強に対する姿勢は他の人とはまったく違っていました。
知識を得たり、体験をすることはすべて「いつか書く作品のためのネタである」という考え方をしていたので、学んだことは全て脳みそにインプットして、じっくり熟成させるのが趣味だったのです。
今、それがとても役立っています。
私にとって、学生時代に学んだ知識と知恵は、すべて「生きることの糧」として身になっています。
そして、恐らく、この先何かトラブルや失敗があったとしても、かならず乗り越える自信のようなものがあります。
それらはすべて、これまで得た「勉強」に感謝するところです。
AO入試組はやっぱりアホだった
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/452
という笑撃な記事がのっていて思わず笑ってしまいました。
年間5万人、有名大学を出ていても「就職試験に合格できない」とか「企業に入っても適応できない」とかボロカスに書かれているわけですが、そりゃそうでしょう。
選抜という壁を乗り越えていない人材
なわけですから。
誰がどう考えてもわかることです。学力試験を伴わず、面接と志望動機だけで大学に入ってしまうというAO入試は、元々は「学力一辺倒ではない多様な人材がほしい」という意気込みでスタートしましたが、結果論は
「学力が全くない、口先だけで実力が伴わない人材」
がそろってしまった、ということに他なりません。
記事の中では、こうなってしまった原因についていくつか挙げていますが、基本的には
「大学が質ではなく数を重視してたくさん入学させないと経営が維持できないため、全体として学生の質が下がった」
という点を挙げておられます。
実際には、これだけではありません。AO入試が流行しはじめたころは、日本中が「学力だけでなく個性を重視しよう」とか「机の上の勉強だけでなく、体験的な学びも深めよう」とかそういうことを盛んに言っていました。
そう、それが「ゆとり教育」というやつです。
ゆとり教育というのは、主に小中高という「初等・中等教育」の分野で言われており、大学は「高等教育機関なので、わしは関係ないもんね」というフリをしていたのですが、いやいや
大学は「ゆとり入試」をしていただけのことです。
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私が大学生の時に、すでに気付いていたことがあります。
(おまえはなんぼのもんやねんと言われたら、はいそうですね、たいしたことはないですと秒速で平謝りをするところですが。京大ではない京都の私大に行ってました)
おなじ大学1回生の同級生と話をしていて、どうも勉強の上で話がかみ合わないことに気付いたのは、入学してしばらくのことでした。
友人はみな、真面目で明るくいい子ばかりだったのですが、そう「基礎基本的な部分で、学力知識がちょっと小足りない」人が何人かいるのです。
よくよく後から調べてみると、彼や彼女たちは「指定校推薦」で入学してきた子ばかりでした。
私は一般入試組だったので、どちらかといえば学業にはとても意欲的に励んでいたのですが、彼・彼女らはとても穏やかで、にこやかで、なんだかとってもキラキラしているのにアホでした。
恐ろしいことに、大学4回生になってから、そのアホの恐怖がさらに彼・彼女たちに襲い掛かることになります。
Aくんという私の友人の男の子は、「大学院に行きたいんだ」と進路について私に悩みを打ち明けてくれました。
「でも、成績が全然ついていけないので、合格できるかどうかまったくわからない」
とも言ってくれました。
Bさんという女の子は、廻りの学生がみな公務員試験に次々に合格する中、一人だけ不合格で就職浪人すべく他大学で科目履修して別の資格を取るようになりました。
2年後、彼女は非正規のままとある公的施設に就職というか「臨時雇用」され、そこの上司と不倫することになりました。
(彼女は、結局最後まで合格しませんでした)
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そう、一般入試を経ない学生は、最後までアホだという傾向が、当時からあったのです。
AO入試なんて、高校時代の積み上げた成績すら問われませんので、基礎学力すらあやしいわけです。
さて、人はなんのために勉強するのか。
旧来言われていたように、「いい学校へいって、いい会社へ就職する」という価値観は既に失われてしまいました。
S○NYですらあやういわけで、「いい会社」がいつまでいい会社なのかもわからなくなりました。
大学院まで行くと飢える時代になりました。いい学校というラベルすら怪しいものです。
私は、実は学生時代から「作家になりたい」ということを夢見ていましたので、勉強に対する姿勢は他の人とはまったく違っていました。
知識を得たり、体験をすることはすべて「いつか書く作品のためのネタである」という考え方をしていたので、学んだことは全て脳みそにインプットして、じっくり熟成させるのが趣味だったのです。
今、それがとても役立っています。
私にとって、学生時代に学んだ知識と知恵は、すべて「生きることの糧」として身になっています。
そして、恐らく、この先何かトラブルや失敗があったとしても、かならず乗り越える自信のようなものがあります。
それらはすべて、これまで得た「勉強」に感謝するところです。
2014年7月3日木曜日
3倍の値段で商品を売る方法
ふだん、某会社にて営業的な仕事をしているヨシイエですが、いろいろと考えさせられる出来事があり、書いてみようと思います。
弊社がお付き合いしている顧客の中に
「3倍の価格でモノを売っている」
得意先がいます。
まあ、細かいことは企業秘密なので、まろやかに、ぼやかして書きますが(^^;
ふつうで考えれば、「市場価格の3倍でモノを売る」というのはできることではありません。
100円のジュースを300円で売るのは至難のワザです。
よく、この手のネタを書いている本の中には
「自販機だと100円のジュースでも、ホテルで頼めば300円になるでしょう。つまり、付加価値をどう加えて、それをいかに納得していただくかです」
なーんて種あかしをしているモノも見かけたことがあります。
たしかに、それもひとつの方法ですね。
しかし、その顧客はそういう方法で3倍の値段で売っているわけではありません。どちらかというと
「これ100円です!いかがですか?」
とまったく同じ台詞で
「これ300円です!いかがですか?」
と販売しているに等しいのです。
==========
で、ずっと長年取引している間に、「なんでこの顧客は3倍の価格で売れるのだろう」と疑問だったのですが、ひょんなことからその理由が解けました。
ひょんなこと、というのは、本当に偶然で、
「その会社で働いていた人」
と別の世界で知り合いになったからです。
彼が、その会社(厳密にはちょっとちがうけど、まあ同じスタイルの会社)で働いていたことを知って、オフレコながら尋ねてみました。
いったい、どうやって「3倍の値段でモノを販売」できるのか。を。
答えは、目からうろこが落ちるような簡潔明快なシンプルなものだったのです。
なるほど!そういうことか!と持った湯飲みをバッタと落とし、小膝叩いてにっこり笑いました。(by浜村大先生)
==========
もうひとつ、彼はとても面白いことを言っていました。
自分は、売り手としてはトップではなかったのだが、社内で一番売り上げを上げていた営業マンは、
「どちらかと言うと口ベタで、途中から何言ってるのかわからなくなるようなタイプ」
だと言うのです。
男前だとか、トークが上手いとか、そんなのは微塵もなく、むしろ
「なんでこの営業マンが一番なんだ?」
と誰もが首をかしげるタイプだと言うのです。
そのナゾの答えを聞いて、さらに驚きました。
これは、ブログに書いて公表することではありませんので、私も秘密にしておきますが、
その方法は、
誰にでも実践できる
方法だったのです。
これは、めちゃくちゃすごいことだと思います。
よく「簡単に儲けられる方法があったら、それは人には教えるわけがないだろう」みたいなギャグがありますが、
そういうこととは異なり、それはその会社の大事なノウハウですから、私も人に伝えるわけにはいきません。
しかし、グッときました。
私も営業マンのはしくれとして、心にずどーんと響きましたので、明日からまた頑張ろうと思います。
3倍の値段でモノを売るのは、私にもできることだからです。
弊社がお付き合いしている顧客の中に
「3倍の価格でモノを売っている」
得意先がいます。
まあ、細かいことは企業秘密なので、まろやかに、ぼやかして書きますが(^^;
ふつうで考えれば、「市場価格の3倍でモノを売る」というのはできることではありません。
100円のジュースを300円で売るのは至難のワザです。
よく、この手のネタを書いている本の中には
「自販機だと100円のジュースでも、ホテルで頼めば300円になるでしょう。つまり、付加価値をどう加えて、それをいかに納得していただくかです」
なーんて種あかしをしているモノも見かけたことがあります。
たしかに、それもひとつの方法ですね。
しかし、その顧客はそういう方法で3倍の値段で売っているわけではありません。どちらかというと
「これ100円です!いかがですか?」
とまったく同じ台詞で
「これ300円です!いかがですか?」
と販売しているに等しいのです。
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で、ずっと長年取引している間に、「なんでこの顧客は3倍の価格で売れるのだろう」と疑問だったのですが、ひょんなことからその理由が解けました。
ひょんなこと、というのは、本当に偶然で、
「その会社で働いていた人」
と別の世界で知り合いになったからです。
彼が、その会社(厳密にはちょっとちがうけど、まあ同じスタイルの会社)で働いていたことを知って、オフレコながら尋ねてみました。
いったい、どうやって「3倍の値段でモノを販売」できるのか。を。
答えは、目からうろこが落ちるような簡潔明快なシンプルなものだったのです。
なるほど!そういうことか!と持った湯飲みをバッタと落とし、小膝叩いてにっこり笑いました。(by浜村大先生)
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もうひとつ、彼はとても面白いことを言っていました。
自分は、売り手としてはトップではなかったのだが、社内で一番売り上げを上げていた営業マンは、
「どちらかと言うと口ベタで、途中から何言ってるのかわからなくなるようなタイプ」
だと言うのです。
男前だとか、トークが上手いとか、そんなのは微塵もなく、むしろ
「なんでこの営業マンが一番なんだ?」
と誰もが首をかしげるタイプだと言うのです。
そのナゾの答えを聞いて、さらに驚きました。
これは、ブログに書いて公表することではありませんので、私も秘密にしておきますが、
その方法は、
誰にでも実践できる
方法だったのです。
これは、めちゃくちゃすごいことだと思います。
よく「簡単に儲けられる方法があったら、それは人には教えるわけがないだろう」みたいなギャグがありますが、
そういうこととは異なり、それはその会社の大事なノウハウですから、私も人に伝えるわけにはいきません。
しかし、グッときました。
私も営業マンのはしくれとして、心にずどーんと響きましたので、明日からまた頑張ろうと思います。
3倍の値段でモノを売るのは、私にもできることだからです。
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